中南建设 28 亿元定增获深交所二轮问询,出险房企“保交楼”一波不止三折

2023-06-21 14:58:44     来源:钛媒体

6 月 19 日晚间,中南建设(000961.SZ)发布公告称,收到深交所对其拟向特定对象发行 A 股股票,募资不超过 28 亿元的申报案第二轮审核问询函。

上述消息发出后,中南建设股价延续了前两个交易日(6 月 16 日 /19 日)的下滑走势,持续下挫。截至 6 月 20 日股市收盘,公司股价报收 1.43 元,跌 4.03%,成交额为 1.68 亿元,当前公司总市值约 54.72 亿元。

28 亿元定增用于 " 保交楼 "

中南建设这笔 28 亿元的定增最早于今年 1 月 5 日面世。彼时,中南建设发布公告称,公司将向特定对象发行不超 28 亿元 A 股股票预案公告。


(相关资料图)

据预案公告,中南建设本次非公开发行股票数量不超过 11.48 亿股(含本数),不超过此次发行前公司总股份数的 30%,发行对象均以现金认购,扣除发行费用后的募集资金净额将全部用于临沂春风南岸项目、青岛即墨樾府项目以及补充流动资金。

其中,临沂春风南岸项目的定位为首次置业型普通住宅产品、青岛即墨樾府项目的定位为改善型普通住宅产品,均已获得项目土地并开工建设,截至 2022 年 11 月 30 日两个项目预售完成率分别达到 86.47%、80.77%,预计销售净利率分别为 8.9%、5.99%。

值得一提的是,在定增预案公告中,中南建设明确定增的目的是为了 " 保交楼、稳民生 ",并表示募集资金的投入不仅可以有效缓解公司资金压力、加快项目建设进度、保障交付,还能够优化公司资本结构、降低公司资产负债率。

据当时公告披露数据,截至 2022 年 9 月 30 日,公司的资产负债率为 88.01%,公司债务融资成本较高。

而就定增后的股权结构来看,假设向特定对象发行的数量为 11.48 亿股,发行完成后,不考虑发行以外其他因素影响,公司实际控制人的持股比例会下降至 35.02% 但不会发生改变,也不会导致公司控制权发生变化。

时间来到 6 月 16 日,当天上午,中南建设发布了向特定对象发行 A 股股票募集说明书(修订稿),并针对申请向特定对象发行股票事项,向深交所出具的审核问询函进行了回复。

据募集说明书显示,中南建设本次发行股票的发行对象为不超过 35 名的特定投资者,募集金额、发行股票数量、占总股份数、募投项目等均与早前发布的定增预案一致。

千亿房企深陷业绩亏损泥潭

中南建设的主营业务包括房地产开发和建筑施工,高光时期,公司曾凭借房地产开发业务带来的业绩,于 2020 年登上中国房地产开发企业 500 强第 16 位。

公开数据显示,2017 年,中南建设实现合约销售金额约 963.2 亿元,同比增长 91.76%,随后进入 " 狂飙 " 模式。2018 年,公司跨入千亿门槛,实现了 1466.1 亿元的销售额;2020 年迎来全盛时期,销售额达到 2238.3 亿元,挺进全国 TOP 20 之列。

在政策日益紧缩、销售下行的环境中,中南建设开始暴露出销售增幅后力不足、三四线存货销售释放局限等问题。2021 年,公司累计合同销售金额约 1973.7 亿元,首次实现负增长;2022 年降幅更为明显,累计合同销售金额约 649.2 亿元,销售面积约 543.2 万平方米,同比减少 67.1%、63%,为近 6 年最差表现。

2022 年,公司实现营收约 590.4 亿元,同比下滑 25.47%,是近 5 年来公司首次出现营收同比下滑。同时,公司的毛利率从 2021 年的 10.3% 下降至 2022 年的 -0.09%,同比下降 10.39 个百分点,是公司 9 年来的首次为负。其中,建筑施工业务毛利率同比下降 17.44 个百分点,为 -11.01%;房地产开发业务毛利率同比下降 9.35 个百分点,仅 1.34%。

2022 年,中南建设实现归母净利润为亏损 91.7 亿元,亏损幅度扩大,2021 年的亏损额为 33.82 亿元。

对于业绩亏损原因,在 4 月 25 日举行的 2022 年度业绩交流会上,中南建设总经理陈昱含称主要受几个方面影响。一方面,行业深陷非良性循环。为了保障持续经营安全,公司在销售策略上面,做了一些措施牺牲利润,以获取更多自有现金,带来了较大的亏损。2022 年,中南建设大概有 40% 来自于现房和准现房的销售,为了保安全牺牲掉了利润。

另一方面,根据不同的市场情况,中南建设增加计提了存货的跌价准备,在建筑业务增加了应收款计提的坏账准备。数据显示,2022 年,中南建设年度新增计提各项资产减值准备合计 35.3 亿元,其中,应收款项信用减值损失 9.4 亿元,合同资产减值损失 4.1 亿元,存货跌价准备 21.3 亿元,合同取得成本减值损失 0.5 亿元,减少归属于上市公司股东的净利润 34.4 亿元。

债务压力大

即使是千亿房企,中南建设也没有逃过 " 暴雷 "。

去年 11 月,中南建设发布公告称,公司及其全资子公司海门中南公司无法在到期日(2022 年 11 月 7 日)前支付 2.5 亿美元(折合 17.35 亿元)票据利息,构成美元债违约。随后,这笔境外债券逾期付息触发境内公司债、中期票据交叉违约条款。

截至 2023 年一季度,中南建设已逾期未偿还的借款余款合计 47.51 亿元,已逾期未兑付的债券合计 2.04 亿元和应付利息 3032.52 万元。

从具体借款来看,截至 2023 年 3 月 31 日,中南建设银行授信额度为 782.39 亿元,银行借款余额 277.27 亿元。其中 5.58 亿元本金的借款存在逾期未兑付的情形。

中南建设称,境内公司债券和中期票据均正常还本付息,但公司境外子公司发行的两只美元优先票据,未接受交换要约的期末票据本金合计 2.04 亿元,应付利息合计 3032.52 万元。另外,两只境外子公司发行的美元优先票据暂未支付半年度利息,期末应付利息合计 3.08 亿元。

除上述借款外,公司存在向信托公司、商业保理公司等其他金融机构借款的情形,期末余额 134.43 亿元,其中 41.93 亿元本金的借款存在逾期未兑付本金的情形。

对于逾期情况,中南建设称,将积极与金融机构沟通,探讨优化协议的可能性,并积极拓展新的融资渠道;继续推动销售,加快回款,充分利用资本市场,推进股票发行,补充权益资本,扩展新的融资,更快恢复盈利。(本文首发于钛媒体 APP,作者|陈伟纳)

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