在刚刚过去的2月，成都二手房成交了将近1.91万套，同比大增160.43%，甚至创下了历史最高，加上去年的量已经卖掉18万套。

(资料图)

而同时成都2月的挂牌量超过3.5万套，仅次于去年6月，为成都二手房历史上的次高峰，库存已经高达18万套，内网已经超过20万套了。

现在舆论有两种论调：一种是交易新高了，牛牛牛；另一种是挂牌那么多，放量垮丝了。

很多还在看房迟疑的人都懵了，现在到底是啥情况？我还入不入场了呢？

全国二手挂牌都走高  

成都挂牌量高，但这不是孤立的，放眼全国挂牌都在高走。

北上广深四大天王里面有三个城市的二手挂牌量居然已经突破了10万套。

重庆破19万套，成都超18万套；

而天津、南京和苏州二手房挂盘量均在15万套以上；

武汉、沈阳、合肥、杭州四城，二手房挂牌量在11-13万套之间；

西安、大连和佛山，超10万套；

郑州、青岛、宁波卡位9万+、8万+、7万+套，长沙、东莞、惠州超6万套。

可见大部分城市的二手房源供应还是非常充裕的，很多房产持有人都动了要卖的心思。

那么多个城市的挂牌量纷纷上涨，首先也是由于各城市二手成交回暖带来的积极效应，今年2月，各大城市的二手成交量都有明显提升，房价环比五涨五跌，整体房价止跌转涨。

在市场热度和楼市预期回暖的情况下，有两种客户开始积极出货：

一种是想要现阶段卖房置换，卖一换一的客户开始涌现，尤其是老破小的客户

另一种以前买在高位的客户，趁着市场回暖，买房套现的客户也开始变多

挂牌量和成交量的蹭蹭就上去了。

换手率加大，但还难断言全面回暖  

2月份热点城市成交量走强，很大程度上是此前积压的有效需求集中爆发所致，但要获得持续力，必须收入提振，让更多普通民众能够买得起，才能有持续力。

就目前的高房价形势和收入在底部的现状来看，热点城市的成交量很难持续，因为没有多少人能够接得起。

在高房价无法动摇的背景下，如果民众收入不大幅提升，热点城市的房子，很难有持续力。

走高的成交量背后，是挂牌量的猛增和价格的下调——在上周成都约有260套房源上调价格，但有1172套下调。

“挂牌量增加，代表更多的人看到了优化资产的可能性，今年将是换手率放大的市场，但在价格尚未企稳前，难言市场的全面回暖。”

高层对此有充分认识。所以在最新的政府工作报告中，定下的2023年楼市目标是：促需求、防风险。

提振需求仍是今年楼市的重要任务，弦外之音是，救市仍会继续。

所以我们看到，今年以来在整体救市上，官方已经动用了两个大招：

一个是号召有钱人帮助去库存。也即证监会推出的“启动不动产私募投资基金试点”，简单来说，就是为有钱人开辟了一条投资房地产的通道，号召有钱人来支援楼市。

另一个是推动企业规模化购房，并破天荒地给予贷款支持。2月末人民银行、银保监会起草的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，提出：允许企业规模化购房来帮助去库存。一方面鼓励企业规模化购房用作宿舍。另一方面，鼓励租赁企业规模化购房来做租赁业务。并且给予这些企业金融支持，贷款期限最长30年，贷款额度原则上最高可达到物业估价的80%。

如果楼市一片欣欣向荣，就没必要动用这些大招，正因为高层认识到今年楼市行情的脆弱性，所以才有此一出。

套现and置换的好时机  

很多理性的炒房客也认识到了这一点，所以在有人还在喊涨的时候，2月份一大批炒房客集中挂牌降价套现离场。

说到这里，很多人是不是期待着房价来一轮大跳水？这是不可能的，我们的房产格局决定了房价不会大波动。房地产的相关贷款占银行信贷的40%，房地产的相关收入占地方综合财力的50%，居民财富60%都在住房上。

就目前成都行情来说，二手房的成交量还在持续，以价换量比较突出，除了少数核心板块部分二手房出现涨价，整体成交价格算是平稳的，受制于二手的购买力，会往上走的空间有限。

成都当前的小阳春算是进入相对缓和阶段，没有2月出手的快速多了些观望态度，但最近频频出来的让报名系统崩溃的网红盘，紧接着下周要来土拍有可以继续维持市场热度。

新房市场虽然白热化，但不少新房项目回收了很多优惠，价格十分坚挺，今年会持续进入高位盘整的状态。

成都楼市行情在全国好的时候热度超前，回落了也依然保持高位，周期相对其他很多城市会拉长。

对于当下的卖出和买入建议两点：

第一，卖出方面。对于有资金压力需要变现的来说，此时目前的大环境实现离场，是最明智的选择。

第二，买入方面。有置换需求的来说政策持续放松，货币持续放松绝佳的置换窗口期，资金不足的刚需就多多看二手，遇到涨价离谱的就赶紧换一个看。

至于投资，核心板块的资产，长线持有赚取一个通胀收益还是能实现的，不要抱着依靠炒房致富的心态就行。而且，投资需要量力而行，不要给自己加杠杆加压力。

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